Osztatlan, közös tulajdon
Itt, a Blogomon, nem olvashatod szerelmi horoszkópod, nem adok öltözködésedhez aktuális divattippet, és ma sem küldök ingyenes rúzsmintát! Inkább a Ház, a Lakás, az Otthon témakörébe invitállak…, tarts velem!
Ez a „Közös lónak…”?
Nándor hónapok óta próbál eligazodni, milyen feltételekkel bővítheti az egyszintes családi házát, ha az egy osztatlan, közös tulajdonú ingatlan része?Számtalan kérdést intézett felém, telefonon és írásban is, így jutottam arra, megpróbálok néhány dolgot tisztázni ezzel kapcsolatban. 😉
Lakóház bővítése, mehet? Ez nem tipikusan a „A közös lónak túros a háta!” ami, kb. azt jelenti, hogy amit többen tulajdonolnak és használnak/hasznait szedik, arra nem vigyáznak annyira, mintha csupán a sajátjuk lenne, ezért pl. az hamarabb tönkremehet… (Rövid kitérő: nem túrós (túrós tészta, túrós rétes) !, hanem túros!, ahol a túr, sebhelyet, fekélyt, tajtékot, habot – idegen eredetű szóként, kb. valamilyen betegséget – jelent… )
Térjünk vissza a közös tulajdonhoz, -ba! 😉
Tehát, a tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet! Mindegyik Tulajdonos(társ) az egész tulajdonnak a tulajdonosa, de csakis az Őt megillető hányadrész erejéig! Nem a dolog van megosztva, hanem a dolog tulajdonjoga.
Ingatlanok esetében ezen úgy segítenek a Tulajdonosok, nagy egyetértés mentén, hogy, az egyetlen helyrajzi számon nyilvántartott ingatlanjukat megosztják a használatmegosztás (Ügyvéd által létesített okirat!) segítségével.(Ha az övezeti előírás nem tiltja, még telken belül kerítést is építenek…)
Vagyis, a használati megosztási szerződésben/megállapodásban rögzítik (leginkább területi megosztás a célravezető!), hogy pl. a telekingatlan esetében melyik részek a kizárólagos használatúak és melyek az esetlegesen közösek.
Így, mindegyik Tulajdonos csak a saját részével rendelkezhet, a másik kizárólagos használatú részét nem hasznosíthatja/nem használhatja/hasznait nem szedheti, és nem építheti be a ténylegesen használó engedélye nélkül.
Az, hogy egy ingatlanon pontosan milyen funkció és az hogyan építhető be, az természetesen függ a Tulajdonosok akarata mellett, a telek beépíthetőségi szabályaitól!
Mert, pl. attól, hogy a beépítettség esetleg már kihasználásra került, elképzelhető, hogy a bruttó szintterület még ad valamilyen tartalékot, vagyis egy földszintes lakóépület, emelettel/tetőtérrel bővíthető lehet, ha a többi beépítési mutatót is tudjuk tartani (védőtávolság, épület/építménymagasság, utcakép..).
Ha az osztatlan közös tulajdon használati megosztással bír, az már jó lehet a CSOK-nál is, és a bármilyen bank is szóba áll az Építtetővel! De ettől még, a Tulajdonostárs(ak) beleegyező nyilatkozatára is szükség lesz, a meglévő lakóépület bővítéséhez!
Ennek szükségességére még a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet is figyelt:
„Az általános építmények körében, ha az építtető nem az építési tevékenységgel érintett telek, építmény vagy építményrész kizárólagos tulajdonosa, a kivitelezési szerződés mellékletét képezi az a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozat, amelyben a telek, építmény, építményrész tulajdonosa, társtulajdonosa az építési munkaterület átadás-átvételét tudomásul veszi.”
Legrosszabb esetben (Jó szomszédi iszony-kor!) bírósági határozattal még ez is pótolható! 😉 A mi esetünkben erre – szerencsére!!! – nincs szükség, csupán Településképi véleményezési eljárással kell(ene) elindulnunk Nándival… a lakóház bővítés rögös útján…
T. Térképző!!
Ha egy osztatlan közös tulajdonú telekre két ikerházat építettek, amelyekben egy család ( a két két nagyszülő pár) lakott. Az egyik nagyszülő – családi okok miatt-eladta az ingatlanját. A helyére kölköző új tulajdonos- önkényesen -egy 210 cm méter magas vasszerkezetű tömör kerítés-falat épített a régi tulajdonosok terasza elé. Nem akar használati szerződést kötni. Az OTÉK. szerint a két tulajdon között nem lehet tömör falat építeni. A Helyi Építési Szabályzatában Az Országos ÉSZ 49 paragrafus 9 pontjában leírtak – illetve az annak helyi előírásai (pld a kerítés paraméterei) nem találhatók meg a HESZ-ban.Ilyen esetben, hol lehet erre állásfoglalást kapni, ill milyen jogorvoslati lehetősége van a ” befalazott” eredeti tulajdonosnak, akinek a tíz éves növényeit elzárják a fénytől.
Kedves László!
Ha a HÉSZ nem rendelkezik a kerítés-ről, akkor az OTÉK érvényes!
Jogorvoslat:
1. Szép szó, hogy ne jószomszédi iszony keletkezzen!
2. Ha 1. pont nem segít: helyi önkormányzat Jegyzőjéhez fordulva, úgynevezett birtokvédelmi eljárást tud megindítani. Pár ezer Forint díjjal. Ha a Jegyző (Képviselője) a helyszíni szemle alapján megállapítja a jogsértést, elrendelheti az eredeti birtokállapot helyreállítását, illetve a birtoksértőt eltilthatja a birtoksértő magatartástól!
3. Bíróság előtt polgári peres eljárást lehet indítani, ez esetben akár kártérítést is követelhet a szomszédtól.
Üdvözlettel:
a Térképző
T. Térképző!
Korábbi szakszerű és jogszerű véleményét köszönöm. Szerettem volna egy képet elküldeni – elrettentésül – de nem tudom csatolni.( A kerítésekről a OTÉK 3 fejezetének, 44 paragrafusa 14. pontja rendelkezik….a telken belül az egyes külön használatú telekrészeket csak nem tömör kerítéssel, vagy élősövénnyel szabad elválasztani. Nos darázsfészekbe nyúltam, az adott önkormányzat Helyi Építési Szabályzatának hatályos, egyszeges szerkezetbe foglalt szövegét nem lehetett elérni.A főépítész nem tudott egyértelmű kerítés paramétereket megadni – amelyek a két fél részére egyértelműsítik a mit lehet és mit nem adatokat. Nem tudom, hogy a helyi jogalkotás miért képtelen egy olyan normaszöveget megszülni, amely kogens normaként elejét veszi a későbbi vitáknak, polgári pereknek.-
Kedves László!
Köszönöm! 🙂
Ha a helyi szabályozás nem rendelkezik, akkor az OTÉK a szabály!
Üdvözlettel:
a Térképző
T. Térképző!
A helyi önkormányzatnál a főépítész azt mondta, hogy a jegyzőnek nincs jogosultsága birtokháborítási és érdeksérelmi ügyekben eljárni.Ez lehetséges? A polgármesternek megírtam az esetet, mire letiltotta az email címemet.Hová lehet menni ilyen ügyben? Nota bene a főépítész(nő) azt mondta, ha a kerítésen vagy egy lyuk, az már nem tömör.Az 50%-os átláthatóságról nem is tudott. Még egy kérdés: hol, kinél, ( milyen hatóságnál kérhetek előzetes szakvéleményt? Segítségét előre is köszönöm:_ Szalay Tőzsér László
Kedves László!
Forduljon az illetékes Építéshatósághoz, hogy az övezeti és egyéb építési előírásokat konkrétan megismerhesse, illetve azok értelmezésében kapjon érdemi segítséget.
Ha mindezek és az ellentmondó tények bizonyíthatóan a rendelkezésére állnak, forduljon a Szomszédjához. Eredménytelenség esetén újra a Jegyzőhöz. Végső eset: a jogi út.
Üdvözlettel:
a Térképző
Tisztelt Térképző! Családi
házunk van mely emelet és földszinti lakásból áll. A házhoz tartozik a földszinten,pince és műhely melyről ügyvédi szerződés van ,hogy a két helységhez kizárolagos használati jogom van.
Szerződésben szerepel, hogy közös használatot biztosítunk az emeleten lakónak de kizárólagosan az enyém! A megállapodásban nem szerepel , hogy meddig, nincs időtartam irva! Kérdés, hogy megszüntethető e a felajánlott közös használat? Jogom van hozzá?
Köszönöm szépen a munkáját és a válaszát. Üdvözlettel! P.Ildikó
Kedves Ildikó!
Ingatlanjogász talán tud Önnek segíteni, aki pl. az alapító okiratot megírta.
Üdvözlettel:
a Térképző
Tisztelt Építészmérnök Asszony!
Az általunk 2 éve vásárolt telek egy osztatlan közös tulajdon, „Kivett gazdasági épület, udvar” megnevezésű ingatlan. Használati megállapodás nem készült, a két másik tulajdonos többszöri kezdeményezésünkre sem hajlandó megosztási szerződés megkötésére, arra való hivatkozással, hogy egy több évtizede fennálló szokásjogot nem kell írásba foglalni.
Az osztatlan közös tulajdonú telken belül a tulajdonosok által használt ingatlanrészek között szintén évtizedek óta kerítés húzódik, ezeken a területeken gazdasági épület besorolású épületek állnak, amelyekben a tulajdonostársak életvitel szerűen tartózkodnak kb. az 1960-as évek óta.
A mi általunk használt telekrészen építkezni szeretnénk (ez a „Kivett gazdasági épület, udvar” besorolás ellenére bizonyos feltételek mellett lehetséges), az egyszerű bejelentési eljárás folyamatban van. Azt szeretném megtudni, hogy egyszerű bejelentéssel létesíthető épület építéséhez kell e a többi tulajdonos aláírása, hozzájárulása.
Építési engedélyhez és építési napló vezetéséhez kötött építéshez kapcsolódóan találtam infót, miszerint kell, de az egyszerűsített bejelentésű építkezéshez nem ír ilyen kitételt a kormányrendelet (vagy nem találtam meg).
Az ÉTDR-be a tervező már 2023. decemberének végén feltöltötte a tervdokumentációt, első körben egy kötelező szakmai konzultációt írtak elő az érintett kerülettel, amit az építész le is folytatott. Egy-két építészeti apróságot kellett rendezni, de ezen kívül a kettőből egyik hatóság sem kérte a tulajdonosi hozzájárulásokat. E tény alapján úgy tűnik, mintha nem kellene a tulajdonostársak hozzájárulása, bár a hatósági hozzájárulásra pár napot még várnunk kell, de a 3-4 körös egyeztetéseken sosem merült fel a tulajdonosi hozzájárulások beszerzésének szükségessége.
Szeretném megtudni azt is, hogy valóban létezik e a „szokásjog” alapján történő használat, ha igen, ez öröklődik e a telekrészt vásárló új tulajdonosra (ránk), valóban nem köteles e biztosítani a tulajdonostárs, hogy az ő általa szokásjog alapján használt telekrészen lévő vízórámhoz és vízvezetékemhez hozzáférjek.
Illetve arra szeretnék még választ kapni, hogy amennyiben az egyik tulajdonostárs által évtizedekkel ezelőtt épített gazdasági épület esetében az oldalkert mérete kisebb, mint az övezetben megengedett. min. 3,50 m, és emiatt fennmaradási engedély nem kaphat, a hatóság elrendelheti e a szabálytalanul álló építés bontását.
Szíves választát előre is köszönöm,
Krisztina
Kedves Krisztina!
A szokásjoggal fenntartásaim vannak, mert az egy/két másik tulajdonostárs bármikor változtathat jelenlegi álláspontján, illetve tulajdonosváltás/öröklés esetén ki/mi garantálja, hogy minden így működik tovább?! A kerítés bontható, át/arrébb helyezhető… És akkor még nem boncolgatom a közös tulajdon bűvös meghatározásait, mint pl. a birtoklás, a használat és a hasznok szedése…
Egyszerű Bejelentést említ, így lakóházról van szó, azt gondolom (még nem volt ilyen a praxisomban), hogy ez esetben is szükséges a Tulajdonostársak beleegyezése, ahogy az Építési engedélyezési eljárásnál ( ilyenek azonban igen) is, mert az építkezni szándékozónak igazolnia kell az építéshez való jogát.
Évtizedekkel ezelőtt elképzelhető, más szabályok voltak… Itt még az is bibi lehet, ha a földhivatali térképmásolaton esetleg nem is szerepel az Ön által említett szabálytalanul álló a gazdasági épület?! Az építéshez szükséges tervdokumentációnak tartalmaznia kell a helyszínrajzot az ingatlan összes meglévő felépítményével együtt, és bizonyítani azok „jogszerűségét”, és/vagy szabályossá tételének módját.
A bejegyzésem, amihez Ön hozzászólt már két éves, így az imént rákerestem az akkor általam idézett 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (2a) pontjára: * Az általános építmények körében, ha az építtető nem az építési tevékenységgel érintett telek, építmény vagy építményrész kizárólagos tulajdonosa, a kivitelezési szerződés mellékletét képezi az a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozat, amelyben a telek, építmény, építményrész tulajdonosa, társtulajdonosa az építési munkaterület átadás-átvételét tudomásul veszi. * – ez ma is így van.
Üdvözlettel:
a Térképző